Ситуация
Многоквартирный жилой дом на Кубанской улице в Москве включён в Программу реновации жилищного фонда. ООО «УДЕЛ ДЕВЫ МАРИИ» являлось собственником нежилого помещения площадью 481,8 кв. м в этом доме. Помещение было приобретено по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и на него зарегистрирована ипотека в силу закона.
Департамент городского имущества издал распоряжение об изъятии объекта для государственных нужд. По отчёту привлечённой оценочной организации сумма денежной компенсации за помещение составила 46 731 800 рублей — с учётом рыночной стоимости объекта и причинённых убытков.
Департамент направил собственнику проект соглашения об изъятии с материалами оценки. Соглашение в установленный срок заключено не было, поэтому Департамент обратился в суд с иском о принудительном изъятии помещения.
Позиция ответчика
Собственник иск не признал. Кроме того, он подал встречный иск о неприменении распоряжения об изъятии и пресечении действий, посягающих на его право собственности. Суд встречный иск возвратил: совместное рассмотрение первоначального и встречного требований не привело бы к более быстрому и правильному разрешению дела, поскольку у исков различный предмет доказывания.
Департамент, в свою очередь, ходатайствовал о выделении требования об установлении размера возмещения в отдельное производство. Суд в удовлетворении ходатайства отказал, сочтя, что раздельное рассмотрение не соответствует целям эффективного правосудия.
Роль ООО СЭПБ
Для определения действительной рыночной стоимости помещения и размера возмещения убытков суд назначил судебную оценочную экспертизу. Её проведение поручили эксперту ООО «Столичное экспертно-правовое бюро».
Перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 481,8 кв. м, а также величина возмещения убытков и упущенной выгоды, возникающих в связи с изъятием объекта, по состоянию на дату проведения оценки?
Согласно заключению № 09-Э-25 от 11 августа 2025 года, рыночная стоимость помещения и размер возмещения убытков и упущенной выгоды составили 63 207 635 рублей. Эта сумма существенно превысила величину, определённую в отчёте, представленном Департаментом.
Позиция суда
Суд признал заключение эксперта надлежащим доказательством. Исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме. Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности — научная обоснованность, полнота, всесторонность и объективность.
Суд также учёл, что на помещение распространялась ипотека в силу закона по договору купли-продажи с рассрочкой. По расчёту на 24 сентября 2025 года остаток долга составил 16 417 927,04 рубля, задолженность по процентам за рассрочку — 6 597,16 рубля. Договор купли-продажи прекращает действие с момента вступления решения суда в законную силу.
Результат
- У ООО «УДЕЛ ДЕВЫ МАРИИ» изъято нежилое помещение для государственных нужд города Москвы.
- Установлена сумма возмещения — 63 207 635 рублей в соответствии с заключением эксперта ООО СЭПБ.
- Из них сумма, обременённая залогом в силу закона, — 16 424 524,20 рубля.
- Сумма денежной компенсации за вычетом залоговых средств — 46 783 110,80 рубля.
- Решение является основанием для погашения обременений в ЕГРН, прекращения права собственности ответчика и возникновения права собственности города Москвы.
- Расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей взысканы с Департамента в пользу ответчика.
Вывод
В делах об изъятии недвижимости для государственных нужд судебная оценочная экспертиза становится ключевым инструментом определения справедливого возмещения. В этом деле заключение эксперта ООО СЭПБ легло в основу решения суда и определило итоговую сумму компенсации — значительно выше той, что предлагалась по отчёту, подготовленному по заказу органа власти. Суд признал экспертное заключение полным и достоверным, а расходы на его проведение возложил на истца.