Ситуация
Истец с 1996 года арендовал у города нежилое помещение площадью 860,1 кв. м на Ярославском шоссе в Москве — на длительный срок, до 2030 года. Как субъект малого предпринимательства он имел преимущественное право на выкуп арендуемого имущества по Закону № 159-ФЗ.
В декабре 2023 года Департамент городского имущества издал распоряжение о приватизации помещения и направил проект договора купли-продажи. Цена объекта по отчёту привлечённого оценщика составила 101 269 000 рублей.
Истец с такой ценой не согласился. Он заказал независимую оценку — по ней рыночная стоимость помещения составляла 63 300 000 рублей. Кроме того, арендатор просил зачесть в счёт выкупа стоимость неотделимых улучшений на сумму более 11,5 млн рублей.
Истец направил Департаменту протокол разногласий. Ответа не последовало, и арендатор обратился в суд с иском об урегулировании разногласий.
Позиция ответчика
Департамент иск не признал. По его мнению, цена выкупаемого имущества определена независимой экспертизой, а неотделимые улучшения с арендодателем не согласовывались.
Роль ООО СЭПБ
Для определения действительной стоимости объекта и величины неотделимых улучшений суд назначил судебную оценочную экспертизу. Её проведение поручили экспертам ООО «Столичное экспертно-правовое бюро».
Перед экспертами были поставлены два вопроса: какова рыночная стоимость нежилого помещения без учёта НДС по состоянию на 5 декабря 2023 года и какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведённых в этом помещении?
Согласно заключению комиссии экспертов № 01-Э-26 от 25 февраля 2026 года:
- рыночная стоимость помещения составила 76 718 093 рубля;
- рыночная стоимость неотделимых улучшений — 7 626 760 рублей.
Эксперт дал пояснения в судебном заседании и представил письменные ответы на вопросы ответчика. Суд признал заключение соответствующим установленным требованиям и объективным — и принял рыночную стоимость объекта равной 76 718 093 рублям.
Позиция суда по неотделимым улучшениям
Хотя эксперт оценил улучшения в 7 626 760 рублей, суд не согласился с их зачётом в счёт выкупа. По Закону № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений засчитывается, только если они произведены с согласия арендодателя — причём согласованию подлежат не только сам факт работ, но и их объём и стоимость.
Суд установил, что в помещении были проведены лишь ремонтно-отделочные работы, относящиеся к текущему ремонту. А текущий ремонт — это обязанность арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии, а не улучшение объекта. Доказательств согласования работ с Департаментом в материалы дела не представлено: арендатор с соответствующим заявлением и проектно-сметной документацией не обращался, дополнительное соглашение к договору аренды не оформлялось.
Таким образом, условий для зачёта стоимости улучшений не возникло, и выкупная цена определена исходя из рыночной стоимости помещения.
Результат
- Разногласия по договору купли-продажи урегулированы.
- Цена объекта установлена в размере 76 718 093 рублей — в соответствии с заключением эксперта ООО СЭПБ. Это почти на 24,5 млн рублей меньше цены, предложенной Департаментом.
- Ежемесячный платёж в счёт основного долга определён в размере 913 310,63 рубля.
- Стоимость неотделимых улучшений в счёт выкупа не зачтена — стороны их не согласовывали.
- Расходы на экспертизу и госпошлину оставлены за истцом: нарушения прав истца со стороны ответчика суд не усмотрел, а экспертиза проводилась по ходатайству самого арендатора.
Вывод
Этот кейс показывает: даже если орган власти установил цену выкупа на основании отчёта независимого оценщика, она не всегда отражает реальную рыночную стоимость. Судебная экспертиза ООО СЭПБ определила цену помещения более чем на 24 миллиона рублей ниже предложенной — и именно на неё опирался суд, урегулируя разногласия. При этом попытка арендатора дополнительно зачесть стоимость ремонта успеха не имела: без согласования с арендодателем такие работы улучшением не признаются.