Ситуация
Истец арендовал у города нежилое помещение площадью 187,8 кв. м на улице Академика Королева в Москве с 2002 года. В ноябре 2023 года Департамент городского имущества издал распоряжение о приватизации помещения — с продажей его истцу по преимущественному праву и рассрочкой оплаты на семь лет в соответствии с Законом № 159-ФЗ.
Вместе с проектом договора купли-продажи Департамент направил отчёт оценщика, согласно которому выкупная цена помещения составляла 33 785 000 рублей. Истец с такой ценой не согласился: он подписал договор с протоколом разногласий, указав собственную стоимость — 22 860 300 рублей, определённую по независимой оценке.
Департамент протокол разногласий отклонил и сообщил об утрате преимущественного права выкупа. Тогда истец передал спор на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ.
Роль ООО СЭПБ
Для установления действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества суд назначил судебную оценочную экспертизу. Её проведение поручили эксперту ООО «СЭПБ».
Перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 187,8 кв. м по состоянию на 22 сентября 2023 года, без НДС?
Согласно заключению эксперта № 18-Э-24, рыночная стоимость помещения составила 26 332 639 рублей без НДС. Эта цифра оказалась ниже цены, предложенной Департаментом, но выше той, на которой настаивал истец.
Позиция суда
Суд сослался на правовую позицию Верховного Суда РФ: если арендатор не подписал предложенный публичным образованием проект договора и направил протокол разногласий, он вправе передать спор в суд. Следовательно, истец имеет право выкупить арендованное имущество по рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.
Заявленные требования были удовлетворены: пункты договора о цене и порядке оплаты изложены в редакции, основанной на заключении эксперта ООО СЭПБ.
Отдельно суд разрешил вопрос о судебных расходах. Экспертиза проводилась по ходатайству истца и была вызвана не необходимостью проверки возражений ответчика, а получением надлежащего доказательства рыночной цены. Нарушения прав истца со стороны Департамента суд не усмотрел — ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца. Поэтому расходы на экспертизу с ответчика не взыскивались.
Результат
- Разногласия по договору купли-продажи урегулированы.
- Цена объекта установлена в размере 26 332 639 рублей — в соответствии с заключением эксперта ООО СЭПБ.
- Пункты договора о цене и порядке рассрочки изложены в редакции суда на основе экспертного заключения.
- Судебные расходы на проведение экспертизы оставлены за истцом.
Вывод
В спорах о выкупе государственного и муниципального имущества судебная оценочная экспертиза становится тем инструментом, который позволяет установить объективную рыночную цену — без крайностей, предложенных обеими сторонами. В этом деле заключение эксперта ООО СЭПБ легло в основу решения суда и определило окончательную цену сделки, которая, по формулировке суда, является согласованной сторонами и изменению не подлежит.