Ситуация
Истец — субъект малого предпринимательства — много лет арендовал у города нежилое помещение площадью 205,4 кв. м на Новой Басманной улице в Москве. В апреле 2024 года он обратился в Департамент городского имущества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.
Департамент направил проект договора купли-продажи с ценой объекта, определённой по отчёту привлечённого оценщика. Истец с ценой не согласился, подписал договор с протоколом разногласий и направил его обратно. Департамент протокол отклонил и отказал в предоставлении услуги, предложив урегулировать спор в суде.
Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском об урегулировании разногласий. Помимо цены, он оспаривал ещё несколько десятков пунктов договора, которые, по его мнению, возлагали на покупателя дополнительные обязанности и ограничивали его права.
Позиция ответчика
Департамент настаивал, что именно собственник имущества — то есть город — устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. По остальным спорным пунктам ответчик просил оставить договор в своей редакции.
Роль ООО СЭПБ
Для определения действительной рыночной стоимости помещения суд назначил судебную оценочную экспертизу. Её проведение поручили эксперту ООО «Столичное экспертно-правовое бюро».
Перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 205,4 кв. м по состоянию на 26 апреля 2024 года, без учёта НДС?
Согласно заключению эксперта № 07-Э-25 от 18 апреля 2025 года, рыночная стоимость объекта составила 29 911 600 рублей. Эта сумма оказалась заметно ниже цены, которую Департамент предлагал в проекте договора.
Позиция суда
Суд признал заключение эксперта надлежащим доказательством: исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме. Оснований не доверять выводам эксперта и необходимости в повторной экспертизе суд не усмотрел.
Довод Департамента о том, что цену вправе устанавливать только собственник, суд отклонил: по Закону № 159-ФЗ цена арендуемого имущества определяется как рыночная стоимость независимым оценщиком. Поскольку цена в проекте договора оказалась завышенной, суд принял пункты о цене и размере ежемесячного платежа в редакции истца — исходя из стоимости, установленной экспертом.
Суд также проанализировал остальные спорные условия договора. Многие из них были признаны явно обременительными для покупателя и не соответствующими закону: обязанность страховать объект, оформлять электронную закладную, нести ответственность за нового покупателя, односторонний отказ продавца от договора и другие. Эти пункты суд исключил или изложил в редакции истца.
Результат
- Разногласия по договору купли-продажи урегулированы.
- Цена объекта установлена в размере 29 911 600 рублей — в соответствии с заключением эксперта ООО СЭПБ.
- Ежемесячный платёж в счёт основного долга определён в размере 1 068 271,43 рубля.
- Ряд обременительных условий договора исключён.
- С Департамента в пользу истца взысканы расходы по госпошлине — 50 000 рублей — и расходы на проведение экспертизы — 40 000 рублей.
Вывод
Когда орган власти предлагает выкупить арендуемое помещение по завышенной цене, судебная оценочная экспертиза становится тем инструментом, который позволяет установить реальную рыночную стоимость. В этом деле заключение эксперта ООО СЭПБ легло в основу решения суда: цена объекта была снижена, а расходы на экспертизу полностью возложены на Департамент.